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J-REIT投資の真実を語る

2012年03月29日

第29回 J-REIT投資を考えるなら、必ず確認しておきたい指標とは

このところ、上昇基調にあったJ-REIT市場。19日には東証REIT指数も996ポイントをつけ、いよいよ1000ポイント超えか、というところで失速した。このあたりが現在のJ-REITの実力なのだろうか?

さて、今回は最終回ということで、J-REIT投資をする方のお役に立つ指数(INDEX)についてご説明したいと思う。

指数を丁寧に追っていけば、全体感がつかめる。そして、その指数のクセを覚えておくと使い道が増えるだろう。また、いくつかの指数間において、はっきり見える特徴(関係性)があり、それらを組み合わせると、緻密な投資をすることができる。
 
【東証住宅価格指数と東証REIT指数】 

どちらも、東京証券取引所が算出している指数で不動産証券・不動産投資における代表的な2大指数といえよう。
 
東証REIT指数については、J-REIT投資を行う方にとっては、最も身近な指数であろう。またこの連載で何度も登場した。2003年3月31日=1000として指数化されている。2003年4月~公表が開始された。

東証REIT指数の覚えておきたいクセは、時価総額加重平均での指数であるから、4~5銘柄ある大型REITの影響を受けやすいということだ。全体の動きというより大型銘柄の動きという意味合いが濃いのかもしれない。この指数に関連する金融商品も取引されている。
 
東証のREIT ウェブサイトはこちら
 
東証住宅価格指数は2011年4月~公開開始された比較的新しい指数だが、最近新聞でも目にするようになり、徐々に浸透し始めてきた。

この指数は、アメリカのS&P/ケース・シラー指数と同様の方法で算出する指数で、(ここはアメリカと異なるのだが)中古マンション(アメリカは戸建住宅)の取引価格をもとに算出する指数だ。

証券投資であるJ-REITとは一見あまり関係ないように思えるのだが、実物不動産投資と不動産証券投資には相関があるため、参考数値として使える。

また、これら2つの指数の間には、「 東証REIT指数が先行し、東証住宅価格指数が遅行する」という傾向が、かなり強い傾向として見られることが知られている。不動産証券が下がりだしてしばらくした頃が、現物不動産のピーク時だということだ。

東証住宅価格指数のウェブサイトはこちらから。

【ARES算出指数】

先に述べた2つ以外にも、不動産投資に役立つ指数がある。

専門家の間では知られている指数であるが、一般の方にはなじみがないかもしれない。
ここでは詳しく述べないが、興味のある方は一度ウェブサイトを見られるとよいだろう。

不動産証券化協会(ARES)が算出・公開している、ARES J-Reit Property Index 通称(AJPI)と呼ばれている指数で、米国で不動産投資の際に用いられているNCREIF Property Indexに準じた算出方法をとっており、海外投資家の利用もイメージしているようで、(どれくらいかは判断しにくいが)海外投資家の動きに影響があるのではないかと感じている。

もちろんこの指数は、J-REITを強く意識して作られているので、うまく活用できれば役立つだろう。

http://jreit-view.ares.or.jp/jreit/

これらの指数でJ-REIT市場の全体感をつかみ、さらに個別銘柄の特徴やトピックスを折込めば銘柄選びの精度が格段にあがるだろう。

長い間お付き合いいただき感謝申し上げます。(完)

<上記コラム内で取り上げた内容については、船井総合研究所の見解ではなく個人の見解であり、お取引を推奨し、勧誘するものではありません。銘柄の選択、売買価格などの投資にかかる最終決定は、お客様ご自身の判断と責任でなさってください。>

コラム執筆:

吉崎 誠二

船井総合研究所 上席コンサルタント。リアルエステートチーム(http://www.f-reb.net/)責任者。1971年生まれ。立教大学 博士前期課程修了。不動産・住宅関連業界が専門領域。業界分析・市場分析をはじめ、電鉄会社・総合不動産企業・ハウスメーカー・マンションデベロッパー・住宅設備メーカーなどへのコンサルテーションを展開。ダイアモンドオンラインなど雑誌等の連載多数。著書:『消費マンションを買う人、資産マンションを買える人 』 他6冊。

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